Un aperçu locatif vous donne une vue d'ensemble des loyers de logements comparables dans la ville ou la commune. Il contient des points de repère,

• si une augmentation de loyer par le bailleur est justifiée,
• si le loyer est autorisé en cas de relocation, si le logement est situé dans une zone où s'appliquent les dispositions de l'encadrement des loyers,
• si le loyer est en principe raisonnable lorsqu'il se situe en dehors du champ d'application de la réglementation dite de l'encadrement des loyers.

Le Code civil et l'ordonnance relative aux indices de référence des loyers (Mietspiegelverordnung) font la distinction entre les indices de référence des loyers simples et les indices de référence des loyers qualifiés. Un miroir des loyers qualifié est établi selon des principes scientifiques reconnus et est reconnu par la commune ou par des représentants des intérêts du bailleur et du locataire. En cas de litige, un aperçu locatif qualifié a une valeur probante plus élevée qu'un simple aperçu locatif.

L'aperçu locatif indique le loyer mensuel moyen net et froid, le loyer local de référence en euros par mètre carré. Il se base sur les loyers nets qui ont été convenus ou modifiés au cours des six dernières années. Ce loyer de référence peut être plus ou moins élevé pour chaque logement. Les critères sont énumérés dans l'aperçu des loyers.

Les critères décisifs peuvent être par exemple :

• Taille du logement
• Âge de construction
• Situation du logement
• l'état de modernisation énergétique et
• l'équipement du logement, par exemple le chauffage central, les toilettes intérieures, le parquet.

Le loyer local de référence peut différer du loyer actuel du marché.

Les communes, les villes ou les groupements d'intérêts des bailleurs et des locataires établissent ensemble des indicateurs de loyers. Les associations de locataires, les associations de propriétaires et les associations de propriétaires fonciers constituent par exemple une représentation d'intérêts. Les villes ou communes de plus de 50.000 habitants sont légalement tenues d'établir un miroir des loyers.

En règle générale, les miroirs de loyer simples doivent être adaptés à l'évolution du marché et publiés tous les deux ans. Pour les aperçus locatifs qualifiés, une telle mise à jour est obligatoire tous les deux ans.